Értékbecslésről 3.

Értékelési módszerek

Az értékbecslők alapvetően három értékelési módszer közül választhatnak egy ingatlan értékének megállapításához, amelyből kettőt kötelező ismertetni az értékbecslési dokumentumban. Ezek a módszerek:

• költség alapú,
• hozam alapú,
• és piaci alapú értékelés.

A különböző értékelési módszerek nagyon eltérő értékeket is adhatnak, ezért az értékbecslő szaktudása szükséges a módszerek megfelelő alkalmazásához. Egy üzlethelyiség értékelésénél a legnagyobb súllyal a hozam alapú értékelési módszert ajánlott használni, míg egy lakás esetében a piaci alapon érdemes a forgalmi értéket megbecsülni.

A költség alapú értékelési módszerrel az értékbecslő meghatározza, hogy az adott ingatlant mai áron milyen költséggel lehet előállítani. Majd ezt az összeget korrigálja az ingatlanon látható avulással és a felújítások összegével. Az építési telek értékét azonban piaci alapon kell meghatározni. Az ingatlan költség alapú összege és az ingatlan piaci alapon megállapított értéke adja meg az ingatlan értékét.

A hozam alapú értékelési módszer a bérbeadásból származó hosszú távú megtérülés alapján mutatja meg, hogy valójában mennyit ér az ingatlan. Ebben az esetben az ingatlanok piaci bérleti díját kell a szakértő értékbecslőnek jól meghatározni, hiszen gyakran egy-egy lakásért vagy üzlethelyiségért bizonyos szubjektív okokból kifolyólag magasabb bérleti díjat hajlandóak fizetni. A helyes bérleti díj megállapítása után már csupán a jövőbeli pénzeket kell átváltani maira - szakkifejezéssel lediszkontálni - és megkapjuk az ingatlan értékét. A módszer egyik gyenge pontja, hogy természetesen az átváltási arány (diszkontráta) meghatározása sem könnyű feladat, így az ingatlan értéke ennek függvénynében változatos képet mutathat..

A piaci alapú értékelési módszer a hasonló jellemzőkkel rendelkező ingatlanok árából merít információt. Mivel az értékelni kívánt ingatlannak nagy valószínűsséggel nincsen tökéletes mása, az értékbecslő nem csupán az ingatlanok árát hasonlítja össze, hanem azt is meg kell határoznia, hogy az egyes jellemzők alapján melyik ingatlan jobb vagy rosszabb az értékelni kívánt ingatlannál. Az összehasonlító - piaci - ár így gyakorlatilag az egyes ingatlanok jellemzőikkel súlyozott áraival alakul ki.

Tovább - Értékelési módszerek